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2 0 2 6 P H I L I P P I N E P R O P E R T Y M A R K E T O U T L O O K R E P O R T

뜨거운 것과 식는 것

오피스

신규 오피스 공급(350,000㎡)
POGO 이전 수준으로 회복

2026년부터 2028년까지, 콜리어스(Colliers)는 메트로 마닐라에서 약 350,000㎡(1,000,000㎡)의 신규 오피스 공간이 공급될 것으로 예상하고 있으며, 이는 2017년부터 2019년까지 연간 완료된 1,000,000㎡(10,800,000㎡)의 3분의 1에 불과합니다. 당시가 COVID 이전이자 오프쇼어 게임 수요가 최고조였던 시기였습니다. 신규 공급의 약 60%는 베이 에어리어, 오르티가스 프린지, 퀘존 시티에서 발생할 것으로 예상됩니다.

메트로 마닐라 공급, 수요 및 공실률 전망
(㎡ 기준)

마카티 CBD와 포트 보니파시오가 임대 회복을 주도할 것임

콜리어스(Colliers)는 2026년 평균 임대료가 안정적으로 유지될 것으로 예상합니다. 그러나 마카티 CBD, 포트 보니파시오, 오르티가스 센터 등 업계 평균보다 낮은 공실률을 보이는 하위 시장에서는 임대료가 소폭 상승할 가능성이 있습니다.

세부와 팜팡가가 AONCR 거래의 50% 이상을 차지할 전망

우리는 세부가 계속해서 AONCR* 거래를 주도할 것으로 전망합니다. 그러나 2026~2028년 동안(특히 CITP와 CBP에서) 오피스 공급이 제한적이기 때문에 거래가 다소 둔화될 가능성이 있습니다. 또한 팜팡가가 향후 몇 달 동안 탄력을 받을 것으로 예상합니다.

2025년 9개월간 오피스 공간 거래(㎡ 기준)

유연 근무 공간이 비즈니스 연속성의 핵심으로 부상;
메트로 마닐라를 넘어 확장

유연 근무 공간 제공업체들은 홍수, 정전, 기타 비상 상황과 같은 중단 상황에서도 운영의 연속성을 보장하는 즉시 사용 가능한 공간을 제공하며, 자사 서비스를 비즈니스 연속성 전략의 핵심 요소로 점점 더 자리매김하고 있습니다. 한편, 이러한 확장은 메트로 마닐라에만 국한되지 않고 있으며, 주요 운영업체인 KMC 솔루션과 IWG는 세부, 팜팡가, 일로일로, 바콜로드, 다바오 등 지역으로 적극적으로 확장하면서 신흥 지역 시장을 공략하고 분산화를 지원하고 있습니다.

2025년 2분기 19.3%에서
2025년 3분기 기준 전체 유연 근무 공간 공실률

메트로 마닐라 내 총 좌석 수

유연 근무 공간의 월별 좌석당 비용

주거용

콘도미니엄 시장, POGO 이전 공급 수준으로 정상화 전망

콜리어스(Colliers)는 지난 3~4년간 메트로 마닐라 주요 CBD에서 콘도미니엄 신규 분양이 조절된 영향으로 2025년 이후 완공 속도가 둔화될 것으로 전망합니다. 2026년부터 2028년까지 연평균 약 3,600세대가 공급될 것으로 예상되며, 이는 개발업체들이 강한 POGO 수요를 활용하기 위해 완공을 서둘렀던 2017~2019년 연평균 13,000세대보다 크게 감소한 수준입니다.

메트로 마닐라 콘도미니엄 과거 준공 실적

기업들, 마스터플랜이 적용된 외곽 지역에 집중

중심업무지구(CBD)의 개발 가능한 토지 부족과 급등하는 가격으로 인해, 더 많은 개발업체와 투자자가 메트로 마닐라 외곽 지역의 콘도미니엄 프로젝트를 고려하고 있습니다. 수도권에서 매력적인 외곽 지역으로는 C5 회랑과 퀘존 시티 카티푸난 지역이 포함됩니다. 2025년 3분기 기준, 콜리어스(Colliers) 데이터에 따르면 C5 회랑을 따라 진행되는 콘도미니엄 프로젝트는 가격대 PHP 1,000만 ~ PHP 6,300만(미화 172,400~110만 달러)으로 40%~100%의 분양률을 기록하며 호조를 보이고 있습니다. 한편, 카티푸난 지역의 콘도미니엄 프로젝트는 PHP 200만 ~ PHP 1,100만(미화 35,000~190,000달러)으로 가격이 책정되어 평균 85%의 분양률을 기록하고 있습니다.

과잉 공급 해소를 위해 거래 및 프로모션 지속 전망

2025년 3분기 기준, 메트로 마닐라의 미분양 즉시 입주(RFO) 콘도미니엄 재고는 30,400세대였습니다. 콘도미니엄 공급 과잉 문제를 해결하기 위해, 여러 개발업체들은 일부 프로젝트에서 더 큰 할인, 연장된 분할 납부 조건, 렌트 투 오운(rent-to-own) 제도와 같은 보다 매력적이고 혁신적인 프로모션을 공격적으로 제공하고 있습니다. 이러한 프로모션은 효과를 보이는 것으로 보이며, 콜리어스(Colliers)는 특히 중산층 주거용 세그먼트(PHP 360만 ~ PHP 1,200만)에서 분양 실적 개선을 기록했습니다. 우리의 견해로는, 현금 일시불 결제 시 제공되는 높은 할인, 연장된 분납 조건, 무료 가구 및 가전, 기타 혜택과 같은 프로모션은 여전히 높은 모기지 금리에 신중한 고객층을 위해 특히 강조할 필요가 있습니다.

실수요자가 콘도미니엄 시장에 진입하기에 적기

콜리어스(Colliers)는 메트로 마닐라 콘도미니엄 부문이 2026년에도 구매자 시장으로 남을 가능성이 높다고 봅니다. 우리의 견해로는, 2026년 개발업체들의 신규 분양은 여전히 보수적이고 신중하게 이루어질 가능성이 높으며, 2025년 3분기 기준 미분양 RFO 재고가 3만 세대 이상인 점이 그 이유입니다.

소매

메트로 마닐라 소매 공실률, 10% 미만으로 하락 전망

2025년 3분기, 메트로 마닐라 소매 공실률은 2025년 1분기 13.1%에서 11.4%로 추가 개선되었습니다. 이는 2020년 1분기 9.7% 이후 가장 낮은 수치이기도 합니다. 콜리어스(Colliers)는 메트로 마닐라 소매 공실률이 2026년 말까지 팬데믹 이전 수준으로 회복될 것이라는 예측을 유지하고 있습니다. 코로나 발생 직전인 2019년 3분기, 수도권 소매 공실률은 9.3%에 달했습니다.

메트로 마닐라 소매 공실률 전망

쇼핑몰 준공, 2017~2019년 신규 공급의 3분의 1 수준으로 감소

2026년부터 2028년까지, 메트로 마닐라에서 연평균 약 111,000㎡의 신규 소매 공간이 준공될 것으로 예상되며, 이는 2017~2019년에 연간 332,000㎡가 공급된 것보다 감소한 수치입니다.

선정된 향후 소매 개발 프로젝트 (2026-2028)

쇼핑몰 개발업체, 메트로 마닐라 외 지역으로 확장

교외로의 이동이 더욱 뚜렷해지고 있습니다. 콜리어스(Colliers) 데이터에 따르면, 부동산 업체들이 메트로 마닐라 외 지역으로 주거용 사업을 확장하고 있으며, 우리의 견해로는 개발업체들이 이러한 프로젝트에 적절한 규모의 소매 공간을 함께 조성해야 합니다.

예를 들어, 록웰(Rockwell)은 2027년 앙헬레스 시티와 바콜로드 시티에 파워 플랜트 몰(Power Plant Malls)을 개장할 예정이며, SM과 아얄라 몰(Ayala Malls)은 세부, 다바오, 일로일로, 바콜로드 등 주요 도시에 주목하고 있으며, 2026년에서 2028년 사이 신규 몰을 개장 및 리노베이션할 계획입니다.

메트로 마닐라 외 신규 및 예정 소매 개발 프로젝트

쇼핑몰 리노베이션 및 테넌시 믹스 개선에 집중

콜리어스(Colliers)는 향후 12개월 동안 식음료(F&B), 의류 및 신발, 뷰티 및 웰니스 소매업체가 오프라인 쇼핑몰 공간 점유를 주도할 것으로 예상합니다. 외국 브랜드 또한 대규모 쇼핑몰 공간을 계속 차지할 가능성이 높습니다.

주요 개발업체들은 자사 소매 센터 활성화를 위해 수십억 달러를 투자하고 있으며, 이 막대한 소매 자본 지출은 세부와 팜팡가를 포함한 메트로 마닐라 외 지역의 다른 성장 영역에도 혜택을 줄 것으로 보입니다.

메트로 마닐라 내 쇼핑몰 신규 및 예정 소매업체, 카테고리별

호텔
정부, 관광객 도착 목표 달성 어려울 전망

2025년 10월 기준 외국인 방문객 수는 480만 명으로 전년 대비 2.3% 감소했으며, 정부가 2024년에 설정한 연간 목표 770만 명에는 미치지 못했습니다. 관광부는 한국과 중국에서 기대 이하의 방문객으로 생긴 공백을 메우기 위해 인도, 캐나다, 프랑스 등 다른 외국 시장을 주목하고 있습니다. 필리핀 정부의 목표는 2028년까지 1,200만 명의 국제 관광객을 유치하는 것입니다.

2025년 10월 방문객 도착, 주요 출처 국가

메트로 마닐라 호텔 점유율(~60%), 낮은 수준 유지 전망

메트로 마닐라 호텔 점유율은 외국인 방문객 감소에도 불구하고 60% 이상(2019년 72% 대비) 수준을 유지할 것으로 보입니다. 국내 관광객이 예상보다 낮은 외국인 방문객 수를 일부 상쇄할 가능성이 있습니다. 한편, 오프라인 행사는 회의, 인센티브, 컨퍼런스, 전시(MICE) 시설 수요를 지속적으로 견인할 것이며, 이는 일일 요금과 점유율 상승에도 기여할 것으로 예상됩니다.

메트로 마닐라 호텔 점유율, 별 등급별

2026년, 3,000개 이상의 신규 호텔 객실 준공 예정

콜리어스(Colliers)는 2026년 수도권에서 약 3,100개의 신규 호텔 객실이 공급될 것으로 예상하며, 이는 2018년 이후 가장 많은 수치입니다. 신규 공급의 3분의 2 이상은 베이 에어리어와 마카티 CBD에서 차지할 것으로 보입니다. 2026년부터 2028년까지 연평균 1,900개의 호텔 키가 공급될 것으로 예상되며, 이는 2017~2019년 준공된 2,200개의 신규 객실보다 낮은 수준입니다. 이 기간 동안 메트로 마닐라에서 개장하는 호텔의 절반 이상은 외국 브랜드가 차지할 것으로 예상됩니다.

메트로 마닐라 호텔 연간 신규 공급 및 전망 (2017-2027)

MICE 및 국내 관광객이 점유율과 일일 요금을 견인

필리핀 레저 부문은 관광 시장을 다각화하고 MICE 시설을 확장할 강력한 이유가 있습니다. 특히 컨퍼런스와 비즈니스 이벤트가 계속 번성하고 있는 지금이 적기입니다. 콜리어스(Colliers)는 국내 시장이 급감한 한국 및 중국 관광객의 공백을 채우는 데 도움을 줄 것으로 보며, 호텔 운영업체 및 기타 레저 관련 사업체들이 더 많은 국내 여행객을 유치하기 위해 지속적으로 혁신하는 것이 중요하다고 봅니다.

향후 MICE 시설

산업
중부 루손의 신규 산업 공급, 남부 루손보다 빠른 증가 전망

2026년부터 2028년까지, 콜리어스(Colliers)는 중부 루손에서 870헥타르 규모의 신규 산업 공급이 이루어질 것으로 전망하며, 이는 같은 기간 남부 루손의 예상 신규 공급 200헥타르보다 4배 이상 많은 수치입니다.

남부 및 중부 루손의 산업용 토지 공급 추이 (헥타르 기준), 2019–2028년 전망

개선되는 비즈니스 환경과 지역의 낙관적인 전망에 힘입어, 우리는 더 많은 고부가가치 제조업체들이 특히 팜팡가, 타를락, 불라칸, 바탄을 중심으로 중부 루손에 진출할 것으로 보고 있습니다.

중부 루손의 산업단지 및 현대식 창고 개발업체들은 이 지역에 새로 진출하거나 확장하는 기업들의 요구 사항을 충분히 고려해야 합니다. 또한 우리는 산업 개발업체들이 전략적 입지와 클라크 국제공항과의 근접성을 갖춘 팜팡가의 클라크와 타를락의 카파스 지역을 중심으로, 중부 루손에 더 많은 PEZA 인증 창고를 건설할 것을 권장합니다.

고부가가치 입주 기업이 산업용 공간 흡수를 견인

콜리어스(Colliers)는 대규모 신규 공급으로 인한 공실률 상승과 대형 물류창고 수요 둔화로 인해 남부 루손의 가격(토지 임대료 및 창고 임대료)에 하방 압력이 가해질 것으로 예상합니다. 다만, 향후 12개월 내 실현될 가능성이 높은 기존 투자 약속이 공실 증가를 일부 완화할 것으로 보입니다. 또한 향후 12개월 동안 반도체, 소비재, 화장품, 재생에너지 부품 제조업체와 전기차(EV)를 포함한 자동차 기업들이 산업 수요를 견인할 것으로 전망합니다.

토지 임대 기간 연장, 산업 부문에 호재

2025년 8월, 마르코스 대통령은 외국인 투자자의 사유지 임대를 자유화하는 공화국법(Republic Act, RA) 제12252호에 서명해 법으로 제정했습니다. 이 법은 산업단지, 공장, 농공 산업, 관광, 농업, 농림업, 생태 보전 분야의 장기 임대 계약 안정성을 기존 50+25년에서 최대 99년까지로 연장합니다. 우리의 견해로는, 이 법의 시행이 더 많은 외국 제조업체를 필리핀으로 유치하는 데 중요한 역할을 할 것입니다.

토지 임대 기간 연장이 산업 부문에 미칠 잠재적 영향

광범위한 산업 부지를 보유한 개발업체들은 제조업 입주 기업의 진입과 확장을 활용해 자사 산업단지 내에 시설을 설립하도록 유도해야 합니다. 토지 임대 기간 연장으로 국내 투자 증가가 예상됨에 따라, 콜리어스(Colliers)는 중부 루손과 카비테-라구나-바탕가스(CALABA) 회랑에서 더 많은 산업단지의 조성 및 확장이 이루어질 것으로 보고 있습니다.