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2026 아시아 태평양 부동산 시장 전망

2026 아시아 태평양 부동산 시장 전망

트렌드 및 주요 시사점

재조정

• 느린 경제 성장에 대비: 아시아 태평양 지역의 GDP 성장률은 관세 변동성과 글로벌 경제 불확실성 속에서도 회복력을 보였던 한 해 이후, 2026년에 둔화될 것으로 예상된다. 인도, 중국 본토, 그리고 동남아시아가 지역 내에서 가장 빠른 성장세를 보일 것으로 전망되지만, GDP 확장 속도는 2025년에 비해 더 느려질 것이다. 올해 더 강한 성장을 보일 시장으로는 한국과 태평양 지역이 있으며, 재정 및 통화 정책과 함께 개선된 국내 심리가 경제 성장을 촉진할 것으로 예상된다.

• 금리 인하 사이클 종료에 대비: 대부분의 아시아 태평양 시장에서 2025년에도 금리가 계속 하락함에 따라, 금리 인하 사이클은 2026년에 더 둔화되거나 최종적으로 종료될 것으로 전망된다. 예외적으로 일본은 금리 인상 사이클이 계속될 것으로 예상되며, 호주는 인플레이션 압력이 높아지면서 금리가 다시 상승할 가능성이 있다.

혁신하다

• 무역 역풍을 완화할 AI 붐에 주목: AI 경제는 2026년에 반도체 및 기타 첨단 하이테크 제조 제품에 대한 수요를 견인할 것으로 예상되며, 특히 대만, 한국, 일본에서 그 영향이 클 것이다. 이는 다른 산업 부문의 무역 약세를 상쇄하는 데 도움이 될 것이며, 특히 반도체는 일반적으로 미국의 관세에서 면제되는 경우가 많기 때문이다. 중국 본토는 반도체 수입 제한을 받고 있음에도 불구하고 AI 분야에 대한 투자를 계속 확대하고 있다.

• 새로운 정책과 도시 계획 방안을 모니터링: 2026년은 중국 본토의 최신 5개년 계획이 시작되는 해로, 중앙정부는 성장을 지원하기 위한 일련의 새로운 정책을 발표할 예정이다. 인도에서는 소형 및 중형 부동산 투자신탁(SM REITs)을 가능하게 하는 규제 변화가 투자자들에게 자본을 배분할 새로운 통로를 제공할 것이다. 또한 2026년 중반 개항 예정인 웨스턴 시드니 국제공항, 홍콩 특별행정구의 노던 메트로폴리스, 싱가포르의 2025 마스터 플랜 등 여러 주요 도시 개발 계획에서도 진전이 계속될 것이다.

경제 성장 모멘텀이 202년에 약화될 것으로 전망됨

아시아 태평양 경제는 2025년 동안 새로운 미국 관세가 기업과 투자자들 사이에 불확실성과 신중함을 불러일으켰음에도 불구하고 회복력을 보여주었다. 2025년 상반기(H1)에 미국으로의 수출이 앞당겨진 것과, 여러 시장이 8월 관세 발효 이전에 미국과 무역 협정을 체결한 것이 연중 경제 활동을 지지하는 데 도움을 주었다.

이러한 배경 속에서 아시아 태평양 지역의 GDP 성장률은 2025년의 비교적 견조한 4.3%에서 2026년에는 3.9%로 둔화될 것으로 전망되며, 이는 중국 본토와 일본의 성장 둔화에 기인한다.

중국 본토 경제는 약한 내수 수요와 부진한 주택 시장이라는 과제에 계속 직면할 것으로 보이지만, 첨단 기술 제조와 투자가 일부 지지 역할을 할 것이다. 인도에서는 낮은 인플레이션과 견조한 노동 시장에 힘입어 민간 소비가 계속 강하게 유지될 것으로 예상된다. 일본은 견고한 민간 소비와 기업 자본 투자 확대에 힘입어 2026년까지 완만한 성장을 예상하고 있다.

태평양 지역과 한국의 경제 성장은 2026년에 속도가 빨라질 것으로 전망된다. 호주는 더 강한 국내 소비와 기업 투자에 힘입어 성장세가 가속화되며, 이는 인플레이션과 주택 가격을 끌어올릴 것이다. 한국에서는 2025년 상반기(H1)의 정치적 격변이 심리를 약화시켰지만, 정부의 재정 지출 확대, 수출 회복, 그리고 개선된 국내 심리가 2026년 경제 회복을 이끄는 데 도움이 될 것으로 예상된다.

02. 자본시장

트렌드 및 주요 시사점

재조정하다

• 목표 오피스 시점: CBRE의 2026 아시아 태평양 투자자 의향 설문조사에 응답한 투자자들은 2020년 이후 처음으로 오피스를 투자 최우선 섹터로 꼽았으며, 관심이 산업 및 물류 부문에서 점진적으로 이동하고 있습니다. 긍정적인 시장 펀더멘털과 금리 변동에 대한 불확실성의 완화로 인해 2026년에는 코어 플러스 및 밸류애드 전략이 투자자 선호를 주도할 것입니다.

• 수익률의 동인으로서 임대료 성장에 집중: 제한적인 수익률 압축으로 인해 투자자들의 초점이 수익 창출의 동인으로서 임대료 성장으로 이동할 것이며, 이는 도쿄와 시드니 오피스 시장에 대한 투자에 긍정적으로 작용할 것입니다. 2025년에 뒤처졌던 시드니와 브리즈번의 수익률 압축이 예상되며, 이는 수익률을 높이는 데에도 도움이 될 수 있습니다. 대중화권의 수익률은 2026년에 수년간 이어진 상승 사이클이 종료될 가능성이 있습니다.

혁신하다

데이터 센터 고려: 데이터 센터 투자는 2026년에 더욱 탄력을 받을 것으로 보이며, CBRE의 2026 아시아 태평양 투자자 의향 설문조사에 응답한 투자자들은 이를 네 번째로 선호되는 섹터로 꼽았습니다. 아시아 태평양 지역에서 성숙한 데이터 센터 시장의 수는 여전히 제한적이지만, 투자자들은 빠르게 확장되는 이 분야에서 규모를 확대하기 위해 M&A와 합작 투자 등 다양한 투자 방안을 계속 모색하고 있습니다.

순매수 의향이 개선되며 오피스가 다시 투자자들의 레이더에 등장하고 있습니다.

투자 활동은 순매수 의향이 계속 강화됨에 따라 올해 전년 대비 5~10% 증가할 것으로 전망되며, 이는 CBRE의 2026 아시아 태평양 투자자 의향 설문조사에서 17%에 도달했습니다. 한국, 호주, 싱가포르의 순매수 의향은 올해 강화된 반면 일본은 안정적인 수준을 유지했습니다. 여전히 마이너스 수준이지만, 중국 본토와 홍콩 특별행정구의 투자자들도 2025년에 비해 2026년에 순매수 의향이 개선된 모습을 보였습니다.

싱가포르와 홍콩 특별행정구의 지역 투자자들과 호주 및 한국에서 상당한 AUM을 보유한 자산 보유자들은 2026년에 순매수 의향에서 가장 큰 변화를 보였으며, 강한 임대료 전망과 임대 수요를 매수 의지가 강화된 이유로 꼽았습니다.

설문 응답자들은 6년 만에 처음으로 오피스를 가장 선호하는 섹터로 선정했습니다. 아시아 태평양 지역의 여러 CBD에서 임대 활동이 증가함에 따라 CBRE는 올해 오피스에 대한 투자자 수요가 크게 강화될 것으로 예상하고 있습니다. 호주, 일본, 한국과 같이 임대 전망이 강한 시장은 2025년 오피스 투자 대부분을 유치했습니다.

대규모 신규 공급 이후 일부 시장에서 산업용 임대료가 완화되거나 조정을 겪으면서 산업 자산에 대한 투자자 선호는 더욱 감소했습니다. 그러나 핵심 입지의 현대식 물류 시설에 대한 수요는 여전히 강합니다.

주거 섹터 역시 여전히 인기가 높으며, 임대용 개발(Build-to-Rent)과 분양용 개발(Build-to-Sell) 기회가 견고한 관심을 끌고 있습니다. 그러나 투자 가능한 자산이 부족해 지난 몇 년간 수요가 크게 증가한 이후 이 자산군에 대한 관심은 안정화되는 모습을 보이고 있습니다.

대부분의 시장에서 제한적인 수익률 압축

금리 인하 사이클이 서서히 종료됨에 따라, 대부분의 아시아 태평양 시장(중국 본토 제외)에서 예상 수익률은 제한적인 압축을 보일 것으로 예상됩니다.

총 75bps 금리 인하 후 3.60%에 도달한 호주의 산업 및 소매 자산 수익률은 2026년에 대부분 안정세를 보일 전망입니다. 그러나 시드니와 브리즈번은 임대료 상승과 임차인 수요가 지속되는 두 오피스 시장으로, 일부 수익률 압축이 발생할 수 있습니다.

대부분 아시아 시장의 수익률 전망은 금리 움직임과 더 밀접하게 연동될 것으로 보입니다. 2025년 금리 인하 이후 일부 수익률 압축을 경험한 싱가포르와 서울은 금리 안정과 함께 올해 압축이 완화될 것으로 예상됩니다. 도쿄는 2026년 상반기에 금리가 상승할 예정이지만, 강세를 보이는 오피스 섹터를 제외하면 수익률은 대부분 안정세를 유지할 것입니다.

반대편에서는, 대중화권의 수익률은 수년간의 상승 후 2026년 안정화되고 평탄한 수준을 유지할 것으로 전망됩니다. 해당 지역의 투자자 심리가 전반적으로 약세를 보이지만, CBRE는 자본 가치 하락의 둔화와 임대료 하락 지속을 고려할 때 추가적인 수익률 상승은 제한적일 것으로 보고 있습니다.

수익률 압축이 제한될 것으로 예상됨에 따라, 투자자들은 수익 성장 잠재력에 주목할 것입니다. 도쿄, 시드니, 브리즈번과 같이 임대료 상승이 강한 오피스 시장은 총수익 측면에서 우수한 성과를 낼 것으로 예상됩니다.

오피스/임차인

트렌드 및 시사점

재조정하다

• 공간 요구 사항 재평가: 보다 엄격한 오피스 출근 규정을 시행하는 다국적 기업은 팬데믹 절정기에 공간을 축소한 이후, 다시 면적을 늘려야 할 수 있습니다. 임차인들이 고급 건물이 있는 핵심 입지에 있고자 하는 강한 욕구는 성숙한 시장에서 임대 수요를 촉진할 것입니다. 기술 기업, 자산 관리 및 전문 서비스 회사에서 확장 수요가 나타날 것으로 예상됩니다.

• 선진 시장에서는 제한된 공급 예상: 지역 오피스 공급은 올해 정점을 기록할 것으로 예상되며, 중국 본토와 인도가 신규 물량의 대부분을 차지할 것으로 보입니다. 선진 시장*에서는 높은 건설 비용이 신규 오피스 개발을 억제함에 따라 공급이 더 축소될 것으로 예상됩니다. 도쿄, 한국, 싱가포르의 공실률은 낮게 유지되는 반면, 호주와 홍콩 특별행정구의 가용 물량은 타이트해질 것입니다.

혁신

• 경쟁 심화 속 자산 개선 추진: 임차인들이 계속해서 우수한 편의 시설을 갖춘 잘 관리된 건물을 선호함에 따라, 부동산 소유자는 경쟁력을 유지하기 위해 경험 중심 설계와 디지털 개선을 통한 자산 개선 이니셔티브에 집중해야 합니다.

• 선진 시장에서는 제한된 공급 예상: 지역 오피스 공급은 올해 정점을 기록할 것으로 예상되며, 중국 본토와 인도가 신규 물량의 대부분을 차지할 것으로 보입니다. 선진 시장*에서는 높은 건설 비용으로 인해 신규 오피스 개발이 억제되면서 공급이 더욱 축소될 것으로 예상됩니다. 도쿄, 한국, 싱가포르의 공실률은 낮게 유지되는 반면, 호주와 홍콩 특별행정구의 가용 물량은 타이트해질 것입니다.

혁신하다

• 경쟁 심화 속 자산 가치 향상 추진: 임차인들이 우수한 편의 시설을 갖춘 잘 관리된 건물을 지속적으로 선호함에 따라, 부동산 소유자는 경쟁력을 유지하기 위해 경험 기반 설계와 디지털 개선을 통한 자산 가치 향상 이니셔티브에 집중해야 합니다.

• 공간 계획을 신중하게 수행: 기업들이 보다 엄격한 오피스 복귀 규정, 직장 내 AI 도입, 그리고 지속되는 글로벌 지정학적 긴장으로 인한 보다 유연한 비즈니스 계획의 영향을 고려함에 따라, 오피스 공간 수요 예측이 점점 더 복잡해지고 있습니다. 이러한 변화는 직장 전략을 계속 재편성하게 만들며, 임차인들은 급변하는 시장 상황에 맞추기 위해 보다 높은 유연성과 시나리오 기반 계획을 시행해야 할 필요가 있습니다.

수요는 개선되지만 선진 시장에서는 공급이 더욱 타이트해질 전망

아시아 태평양 오피스 임대 수요는 2026년에 강화될 전망이며, CBRE의 2025년 12월 아시아 태평양 임대시장 심리지수 응답자의 60%가 2026년 임대 거래량 증가를 예상했습니다. 확장 및 신규 설립 활동이 증가할 것이며, 생산성과 사용자 경험을 지원하는 핵심 입지의 프리미엄 오피스가 강하게 수요될 것으로 보이며, 이는 일부 기업의 엄격한 오피스 출근 규정 시행에 의해 촉진됩니다.

기술(소프트웨어) 부문이 디지털화와 AI의 혜택을 받는 기업을 중심으로 가장 강한 확장 수요를 보일 것입니다. 자산 관리 기업과 전통 은행을 포함한 금융 부문의 임대 수요도 개선될 것으로 예상됩니다. 기업들이 AI를 도입하여 운영을 간소화하고 있지만, 이 기술이 인력을 대체하는 수준은 아닙니다. 아시아 태평양 오피스 고용은 2026년에 3.5% 성장하며 안정적으로 유지될 것으로 전망됩니다.

신규 공급은 올해 정점을 기록할 것이며, 6,130만 평방피트 규모의 신규 Grade A 공급이 시장에 출시될 예정입니다. 신규 물량의 4분의 3 이상이 인도와 중국 본토에 위치할 것입니다. 인도에서는 방갈로르에 1,210만 평방피트가 추가되며, 수요는 글로벌 역량 센터(GCC)에 의해 계속 지원될 것입니다. 중국 본토에서는 1급 도시가 잉여 공간을 흡수하는 데 시간이 필요하지만, 전환 및 재개발을 촉진하는 새로운 정책이 시장 저점을 앞당길 수 있습니다.

대부분의 선진 시장은 여전히 공급 제한 상태를 유지할 것입니다. 도쿄에서는 2026년 신규 공급의 70%가 이미 선계약된 상태이며, 2027~2028년 평균 공급은 이전 2년보다 낮을 것입니다. 싱가포르 핵심 CBD의 Grade A 가용 물량은 2028년까지 신규 공급이 없어 타이트한 상태를 유지할 것입니다. 호주에서는 건설 및 인건비가 개발을 제약하며 소규모 리노베이션 프로젝트만 진행될 예정입니다. 반면, 서울과 타이페이는 2028년 이후 상당한 신규 공급이 예상되며, 대부분의 신규 물량은 핵심 지역에 집중될 것입니다.

임대료 상승과 시장 차별화 지속 전망

아시아 태평양 지역 Grade A 오피스 임대료는 2026년에도 상승세를 유지할 전망입니다. 도쿄, 인도 1급 시장, 호주 주요 도시들은 여전히 성장을 주도하겠지만 속도는 다소 완만해질 것으로 보이며, 중국 본토 1급 도시의 임대료 조정은 모멘텀을 잃을 것입니다.

도쿄 Grade A 임대료는 2025년 전년 대비 13% 이상 급등했으며, 낮은 공실률과 임차인들이 우수한 프라임 오피스 공간에 대해 프리미엄을 지불하려는 의지 덕분에 2026년에도 두 자릿수 성장률을 유지할 것입니다. 인도 대부분 시장의 임대료 상승률은 작년 높은 기준에서 완화될 것으로 예상되며, 뭄바이 BKC만이 신규 프리미엄 오피스 공간의 제한적 가용성과 유연한 공간 운영자들의 강력한 확장 수요로 인해 두 자릿수 임대료 상승을 지속할 것입니다.

호주 CBD와 외곽 지역 간의 차별적 성과는 계속될 전망입니다. 고용 성장률이 느리더라도 제한된 공급 파이프라인과 높은 건설 비용으로 유효 임대료는 상승하며, 브리즈번과 시드니가 우수한 성과를 보일 것입니다. 임차인들이 중심 지역에 머물기를 선호하고 신규 Grade A 공급이 부족함에 따라 싱가포르의 임대료 상승은 2026년에 가속화될 것입니다. 서울의 임대료 상승은 임대 수요 약화와 신규 공급 증가로 인해 계속 정상화될 것입니다.

중국 본토 1급 시장의 임대료는 하락 사이클 시작 이후 40% 이상 하락했으며, 올해는 하락률이 축소될 것으로 예상됩니다. 이는 국내 수요에 기반한 AI 및 기술 개발로 인한 오피스 수요 증가가 일부 뒷받침될 것입니다. 선전과 베이징은 보다 뚜렷한 회복세를 보일 가능성이 높습니다.

홍콩 특별행정구 중앙 CBD의 Grade A 오피스 임대료는 도시 금융 시장 회복에 따른 수요 증가로 회복 직전에 있습니다. 기타 회복 중인 시장으로는 뉴질랜드의 견조한 경제와 함께 임대료 상승세로 돌아선 오클랜드가 있으며, 타이페이는 풍부한 공급으로 인해 임차인에게 유리한 방향으로 변화하고 있습니다.

04 물류

트렌드 & 핵심 요점

재조정

• 완화되는 임대료 상승을 활용: 대부분의 시장에서 물류 임대료는 여전히 상승하겠지만, 지역 경제 성장 둔화 속에서 입주자들이 더 선택적인 확장 전략을 시행함에 따라 상승 모멘텀은 둔화될 것이다. 임차인들은 공격적으로 공간을 확장하기보다는 도심 인근의 우량 자산으로의 갱신과 통합을 우선시할 것이다. 공급이 많은 시장에서는 인센티브와 임대인의 유연성이 계속해서 일반적으로 나타날 것이다.

• 공급 과잉의 종료에 대비: 2023년부터 2026년까지 강한 준공 물량이 이어진 이후, 개발업자들이 더 느린 임대료 상승에 맞춰 조정함에 따라 2027년 이후 신규 재고는 크게 감소할 것으로 예상된다. 건설 및 토지 비용의 급등과 높은 금융 비용이 결합되면서 호주, 한국, 인도에서 신규 개발이 억제될 것이다. 특히 중국 본토에서는 향후 24개월 동안 단기적인 공급 압력이 지속되겠지만, 중장기적으로는 가용 물량이 감소하는 방향으로 전망되며 이는 임대인의 신뢰를 회복시키고 임대료 회복을 뒷받침할 수 있다.

혁신하다

• 자동화 준비가 된 창고를 모색: 3PL 기업과 전자상거래 운영자들이 운영 효율성과 비용 통제를 더욱 강화하려는 노력으로 인해, 대형 바닥 면적을 갖춘 현대적이고 자동화 준비가 된 물류 시설에 대한 강한 수요가 발생할 것이다. 로봇 통합과 자동화를 넘어, 입주자들은 증가하는 배송 기대 수준을 충족하기 위해 최적의 창고 위치를 정확하게 식별할 수 있도록 실시간 데이터와 스마트 시스템을 활용할 것을 권장받는다.

• 무역 불확실성 속에서 공급망 강화: 기업들이 관세 불확실성과 지정학적 위험을 완화하여 운영 취약성을 줄이려는 가운데 공급망 다변화와 니어쇼어링 전략의 도입이 가속화될 것이다. 인도와 동남아시아의 신흥 시장은 숙련된 노동력, 낮은 비용, 물류 인프라 개선을 제공함으로써 혜택을 받을 것으로 예상된다.

지속되는 비용 부담과 경제적 역풍 속에서 임대 수요 약화 예상

CBRE의 2025년 12월 아시아 태평양 임대 시장 심리지수 에 따르면, 불균등한 경제 성장 속에서 입주자들이 비용에 더욱 민감해짐에 따라 2026년 물류 임대 심리는 다소 약화될 것으로 예상된다. 임대 활동은 우량 시설로의 갱신과 통합에 의해 주도될 것이며, 이는 지속적인 ‘품질 선호(Flight-to-Quality)’ 수요를 뒷받침하는 추세가 될 것이다.

3PL 기업과 전자상거래 운영자들은 10,000㎡ 이상의 대형 바닥 면적을 갖춘 자동화 준비형 창고를 찾으면서 임대 수요의 주요 동력으로 남을 것이다. 인도에서는 퀵커머스 관련 수요가 계속해서 증가하겠지만, 공간 수요는 일반적으로 단기적인 성격을 띤다. 호주와 일본에서는 안정적인 국내 소비에 힘입어 주요 전자상거래 기업들의 확장이 나타날 것이다. 반면 중국 본토에서는 지속적인 무역 긴장과 자체 건설 창고로의 이전, 그리고 경기 부양에 따른 소비 효과가 약화되면서 국내 기업들의 확장이 둔화됨에 따라 국경 간 전자상거래 플랫폼의 확장은 느려질 것이다.

신규 공급은 2026년에도 높은 수준을 유지하겠지만, 신규 개발은 2025년에 정점을 찍었다. 올해 약 1억 5,200만 평방피트의 신규 물류 공간이 공급될 예정이며, 이는 전년 대비 3% 감소한 수치다. 중국 본토는 전체 신규 준공의 30% 이상을 차지할 것으로 예상되며, 이에 따라 이 시장의 공실률은 기록적인 높은 수준을 유지할 것이다. 호주는 약 3,000만 평방피트의 신규 공급이 추가되며 상당한 공급 증가를 경험할 것으로 보인다. 시드니의 2026~2027년 공급 파이프라인은 2024~2025년에 비해 68% 더 많지만, 많은 신규 프로젝트가 신공항 인근에 위치할 예정이며 초우량(super-prime) 자산은 여전히 부족한 상황이다.

일본, 한국, 베트남, 싱가포르의 공급은 이전의 정점 이후 정상화될 것이다. 홍콩은 2028년까지 신규 공급이 없을 것으로 예상되며, 브라운필드 이전과 결합되어 임대 심리가 약화되더라도 공실률 안정에 도움이 될 것이다.

단기적인 공급 압력은 지속되겠지만, 중국 본토와 일본에서 개발 파이프라인이 축소되면서 2027년 이후 준공 물량은 급격히 감소할 것이다. 높은 건설비와 토지 비용, 그리고 높은 금융 비용은 호주, 한국, 인도와 같은 주요 시장에서 개발을 더욱 제한할 것이다.

주요 시장 전반의 임대료 상승률 완화 전망

아시아 태평양 지역 물류 임대료 상승률은 2026년에 더욱 둔화될 것으로 예상된다. 대부분의 시장에서는 여전히 임대료가 상승하겠지만, 완화된 심리, 더 선택적인 확장 전략, 그리고 지역 거시경제 전망 약화로 인해 상승 속도는 둔화될 것이다.

인도 주요 도시는 여전히 임대료 상승 선도 지역으로 남을 것이며, 뭄바이는 기관급 공급이 임대료 프리미엄을 유지하고 현지 물류업체의 견고한 수요가 뒷받침되면서 성과가 뛰어날 것으로 예상된다. 수도권 서울의 일반 창고 임대료 회복은 공실률이 10% 이하로 떨어지면서 더욱 가속화될 것이다. 반면 냉장·냉동 창고 임대료는 이전 과잉 공급으로 인한 30%의 지속적인 높은 공실률 때문에 압력을 받을 것이다.

2025년 10년 만의 공급 최고치를 기록한 후, 싱가포르 물류 임대료는 3PL 수요와 향후 프로젝트에 대한 안정적인 선계약에 힘입어 상승할 것으로 예상된다.

멜버른과 시드니의 초우량(super prime) 창고 임대료는 공급 급증에도 불구하고 2026년에 바닥을 형성할 것으로 보인다. 신규 프로젝트는 주로 외곽 지역에 위치할 예정이며, 도심 내 초우량 재고는 여전히 부족하다. 신규 프로젝트 인센티브가 최고조에 달하는 2026년 상반기에는 임대료가 소폭 하락하겠지만, 하반기에는 안정될 것이다.

도쿄 광역권과 오클랜드는 2026년에 전환점에 이를 것으로 예상된다. 운영 효율성을 강화하려는 입주자의 강력한 수요와 2027년 이후 건설 비용 상승에 따른 신규 공급 급감이 결합되면서 도쿄 광역권 대부분의 세부 시장에서 임대료 상승이 발생할 것이다. 오클랜드에서는 2년간의 조정 이후 물류 임대료가 안정될 것이며, 투기적 재고가 흡수되면서 연말에는 소폭 상승이 기대된다.

중국 광역권은 여전히 부진을 면치 못할 것으로, 베이징, 광저우, 상하이는 2024~2027년 4년간 공급 정점 동안 누적 임대료가 30~40% 하락할 것으로 예상된다. 홍콩 특별행정구는 임대료 하락 압력이 덜하겠지만, 입주자의 비용 민감도가 높아 임대인은 여전히 유연성을 유지해야 한다.

05 소매

트렌드 & 시사점

재조정하다

• 주요 지역에 매장 배치: 여러 매장을 새로 열기보다는, 소매업체들은 기존 매장을 주요 지역으로 이전하거나 업그레이드하는 데 집중하고 있다. 이러한 지역은 더 높은 가시성과 오프라인 또는 온라인 플랫폼으로 매출을 유도할 기회를 제공하기 때문이다.

• 신속하고 단호하게 행동: 주요 지역의 제한된 가용 공간은 임대 경쟁을 심화시키며, 높은 임대료와 임대인의 강력한 협상력이 소매업체의 의사결정에 영향을 미친다. 소매업체는 기회가 생기면 신속하게 움직이거나 원하는 공간을 확보하기 위해 향후 프로젝트에 선계약을 체결해야 한다.

혁신하다

• 임차인 구성 재편으로 관련성 유지: 팬데믹 이후 소비자 지출 패턴이 변화하면서 물리적 상품보다 경험에 대한 비중이 커졌다. 임대인은 식음료 및 야외 공간 배정을 확대하고, 임차인 구성을 새롭게 하며, 엔터테인먼트 공간을 포함하는 등 제공 방식을 재고할 것이 권장된다. 이러한 조치는 참여도를 높이고 체류 시간을 늘리며 궁극적으로 전체 지출을 증가시킬 수 있다.

• 체험형 제공 강화: 패션, 스포츠, 럭셔리와 같이 물리적 상품을 중심으로 하는 소매업체들은 계속해서 체험 요소를 매장 공간에 통합하고 있다. 이로 인해 이러한 소매업체들은 제품 특징과 브랜드 유산을 보여주는 플랫폼으로 플래그십 매장을 우선시하게 되었다. 또한 일부 럭셔리 브랜드는 고객 경험을 향상시키고 브랜드 가시성을 강화하기 위해 포트폴리오 내 매장에 식음료(F&B)를 도입했다.

패션 및 스포츠 브랜드가 2026년 확장 수요를 주도할 전망

소매 판매가 회복되고 무역 정책에 대한 명확성이 개선됨에 따라 대부분의 시장에서 임대 활동은 2025년 수준보다 강해질 것으로 예상된다. 중국 본토는 주요 예외로, 소매 판매 성장세가 둔화되고 소매업체들이 부동산 계획을 실행하기 전에 새로운 경기 부양 정책과 인센티브 시행을 기다림에 따라 임대 활동은 정체될 전망이다.

패션 및 의류 부문은 2026년 주요 수요 동력이 될 것이며, 이 부문에서의 확장 수요는 더욱 증가할 것으로 예상된다. 스트리트 패션과 패스트 패션 브랜드뿐만 아니라 일부 국내 온라인 패션 브랜드, 특히 동남아시아와 인도 지역의 브랜드들도 오프라인 매장을 계속해서 설립할 것이다.

웰니스 트렌드를 타고, 아웃도어 브랜드와 신흥 애슬레저 소매업체들은 주요 거리에서 플래그십 매장을 개설할 기회를 모색할 것이다. 장난감 및 수집품과 같은 기타 체험형 관련 업종의 수요도, 고객들이 감정적 가치를 제공하는 소매 경험을 찾음에 따라 두드러질 것이다.

식음료(F&B) 임대 활동은 올해 다소 약화되겠지만, 여전히 주요 수요 동력으로 남을 것이다. 캐주얼 다이닝 레스토랑, 카페, 베이커리는 높은 접근성과 낮은 초기 설치 비용 덕분에 고급 및 파인 다이닝 부문보다 강한 수요를 보일 것으로 예상된다.

럭셔리 브랜드의 매출 실적은 하향 사이클을 지속할 것이다. 이에 따라 이 부문의 소매업체들은 부동산 계획에 있어 보수적인 태도를 취하고, 입지를 더 신중하게 선택하며, 매장에 더 많은 체험 요소를 통합할 것이다.

낮은 공실률과 제한된 공급이 주요 상권 소매 임대료 상승을 지지할 전망

아시아 태평양 지역 소매 임대료는 주요 지역의 낮은 공실률과 제한된 향후 공급에 힘입어 2026년 대부분의 시장에서 안정적인 상승세를 유지할 것으로 예상된다. 그러나 회복세는 시장별로 고르지 않을 것이며, 일부 시장은 역사적 최고 수준에 도달하는 반면 다른 시장은 여전히 회복 중이거나 추가 하락을 겪을 수 있다.

호주 시장과 홍콩 특별행정구는 올해 강한 임대료 상승을 보일 것으로 예상된다. 호주의 경우 식음료(F&B) 운영자와 미니 메이저 소매업체의 수요 증가, 인구 증가, 제한된 공급이 결합되면서 지역 쇼핑센터의 임대료 상승을 뒷받침할 것이다. 홍콩에서는 일본, 한국, 중국 본토에서 진출하는 신규 소매업체들로 인해 주요 상권의 공실률이 낮아지면서 임대료 회복 속도가 2026년에 더욱 빨라질 전망이다.

싱가포르는 임대료가 이미 2019년 수준까지 완전히 회복된 가운데, 임대료 상승률이 구조적으로 둔화되기 시작할 것으로 보인다.

델리 NCR과 베트남 주요 CBD와 같은 신흥 시장에서는 임대료가 이미 역사적 최고 수준에 도달했음에도 불구하고 2026년에도 강한 임대료 상승이 이어질 가능성이 있다. 인도에서는 임대인들이 방문객 수와 매출 밀도를 높이기 위해 임대 기간을 단축하고 임차인 구성을 적극적으로 재편하고 있다. 2025년에 약 10%의 연간 상승률을 기록한 뭄바이는 2026년에 임대료가 대체로 안정적인 수준을 유지할 것으로 예상된다.

도쿄 긴자의 임대료는 2025년에 사상 최고치를 기록했으며, 공실률이 0%이고 모든 업종의 소매업체 간 공간 경쟁이 치열해짐에 따라 계속 상승할 것으로 전망된다.

오클랜드는 전반적인 경제 개선에 힘입어 2026년에 임대료 반등을 경험할 것으로 예상된다. 반면 중국 본토 1선 도시의 임대료는 향후 3년 동안 약 6,800만 평방피트의 신규 공급이 예정되어 있어 임대인이 점유율 확보를 우선시해야 하는 상황이 지속되며, 2028년까지는 바닥을 형성하지 않을 것으로 예상된다.

트렌드 & 시사점

재조정하다

• 팬데믹 이후 관광 회복 정체기에 대비: 관광객 도착 수가 2025년에 팬데믹 이전 수준에 거의 회복됨에 따라 2026년의 성장률은 전년 대비 둔화될 것으로 예상된다. 중국 본토의 해외 여행 수요는 아직 완전히 회복되지 않았으며, 약한 국내 수요와 경제적 우려로 인해 완전한 회복은 2026년 이후로 미뤄질 가능성이 있다.

• 호텔을 주거 공간으로 전환: 주거 부문의 성장세가 강화됨에 따라 투자자들은 주거 자산에 대한 수요가 높은 시장에서 전환 기회를 모색해야 한다. 접근 방식에는 호텔을 코리빙 및 학생 숙소로 전환하는 것이 포함되며, 특히 홍콩 특별행정구와 호주에서 이러한 사례가 나타날 수 있다.

혁신하다

• 이벤트 중심 관광 트렌드에 대응: 아시아 태평양 여러 시장에서 관광객 증가가 점점 더 이벤트와 콘서트에 의해 주도될 것으로 예상됨에 따라, 호텔 소유주와 운영자는 이벤트나 성수기 동안 수요 변화에 신속히 대응하기 위해 실시간 가격 전략과 같은 방법을 활용하여 이러한 트렌드를 적극 활용해야 한다. 이러한 유연성은 전체 점유율이 낮더라도 높은 수요가 발생하는 기간을 최대한 활용하는 데 도움이 될 수 있다.

• 높은 건설 비용 속에서 소프트 브랜드 고려: 높은 건설 비용으로 인해 2026년에 전환 또는 리브랜딩을 고려하는 호텔 소유주는 전환 비용을 낮추기 위해 소프트 브랜드를 더욱 고려해야 한다. 소프트 브랜드는 핵심 브랜드의 멤버십과 예약 플랫폼에 접근할 수 있는 혜택을 누리면서도 브랜드 요구사항에 대해 호텔 소유주에게 더 큰 자율성을 제공할 수 있다.

방문객 수는 팬데믹 이전 수준으로 회복되었지만 성장률은 정상화될 전망

아시아 태평양 지역 관광객 수는 2025년에 2019년 수준의 거의 99%에 도달했으며, 중국 본토 방문객은 78%에 도달해 각각 전년 대비 6.9%와 7.9% 증가했다. 관광 성장의 정상화에도 불구하고, 국제항공운송협회(IATA)는 2026년 아시아 태평양 항공 여객 수요가 7.3% 증가할 것으로 예상하며, 이는 전 세계 어느 지역보다 높은 수치다.

중국 본토 정부의 방문객 수 축소 결정으로 부정적인 영향을 받았음에도 불구하고, CBRE는 일본이 베트남, 한국 등 통화가 저렴한 목적지와 함께 이 지역 주요 관광 시장으로서의 지위를 유지할 것으로 전망한다. 일본을 방문하는 중국 본토 관광객 감소는 인도네시아, 태국, 홍콩 특별행정구 등 다른 시장에 혜택을 줄 수 있으며, 이 시장의 관광객들이 다른 목적지를 고려할 수 있다.

이벤트 중심 관광은 2026년 아시아 태평양 호텔 시장의 또 다른 성장 동력이 될 것이다. 도쿄, 시드니, 싱가포르, 홍콩 특별행정구, 방콕과 같은 도시는 현재 콘서트, 축제, 글로벌 이벤트의 주요 개최지로 자리잡았으며, 국내외 여행객을 지속적으로 유치할 것이다.

다가오는 해에는 덜 알려진 목적지로 여행 선호가 이동할 수 있다. Skyscanner의 Horizons 2026 보고서에 따르면, 여행객들은 강한 지역 정체성, 문화적 깊이, 장소적 특성이 있는 목적지를 찾고 있다. 일본의 히로시마, 가나자와, 삿포로와 같은 지역 도시뿐만 아니라 델리, 타이베이, 코치, 럭나우와 같은 문화 중심지 및 해변 목적지가 혜택을 볼 수 있다.

2026년 ADR 상승률은 추가로 정상화될 예정이며, 점유율 상승은 소폭에 그칠 전망

인플레이션 압력이 완화되면서 확장 속도는 정상화되었지만, 관광이 팬데믹 이전 수준으로 회복됨에 따라 2025년 대부분의 시장에서 현지 통화 기준 ADR은 계속 상승했다.

2025년 ADR 상승은 일본(+13.9% 전년 대비)이 주도했으며, 장기적인 통화 약세 속에서 관광객 유입이 사상 최고치를 기록했다. 강한 국내 관광 수요에 힘입어 인도의 ADR은 2025년 전년 대비 10.7% 성장했으며, 자이푸르, 코치, 인도르와 같은 2·3선 도시 시장이 이를 견인했다.

점유율은 개선되고 있으나, 홍콩 특별행정구, 한국, 몰디브만이 비즈니스 및 단체 여행이 여전히 여가 여행 회복을 뒤따르는 가운데 완전한 회복을 보고했다.

2025년 동남아시아의 상황은 시장별로 달랐다. 인도네시아에서는 ADR이 상승했으나, 특히 발리에서 점유율 하락에 대한 대응이었다. 싱가포르는 신규 공급 흡수로 인해 공급이 많아 ADR이 소폭 하락했다. 태국은 연초 강세에도 불구하고 2025년 3월 대지진과 안전 문제로 중국 본토 관광객 방문이 감소하면서 관광이 위축되어 하락세를 보였다.

2026년 대부분의 아시아 태평양 시장에서 RevPAR 성장은 계속될 것으로 예상되지만, ADR이 정상화됨에 따라 성장률은 제한적일 전망이다.