2025년 필리핀 오피스 시장 회복, 메트로 마닐라와 세부가 성장 주도
필리핀 오피스 시장은 2025년 견조한 성과를 기록하며, 공실률 **19.4%**와 **30만 9,000㎡**의 순흡수 면적(net take-up)을 달성했다. 이는 기존 전망치였던 **28만 5,000㎡**를 웃도는 수치로, 부동산 컨설팅 업체 **콜리어스 필리핀(Colliers Philippines)**이 밝혔다.
콜리어스의 오피스 서비스 부문 디렉터이자 임차인 자문 부문 책임자인 **케빈 자라(Kevin Jara)**는 2026년에 대해 낙관적인 전망을 내놓으며, 오피스 시장이 “POGO와 같은 과거의 산업 교란 요인 없이, 유기적인 성장에 의해 뒷받침되는 자연스러운 상태로 회복되고 있다”고 평가했다.
2024년 미국 대선과 필리핀 해외 게임 운영업체(POGO) 금지 조치 등 주요 악재에도 불구하고, 콜리어스 보고서는 현재 오피스 시장이 2014~2016년의 POGO 이전 시장 흐름으로 회귀했다고 분석했다.
2월 3일 언론 브리핑에서 케빈 자라(Jara)는 POGO가 진입한 시기와 이후 퇴출된 기간을 비교하며, 연간 오피스 수요가 “정상화(normalized)”되었다고 언급했다.
2015년부터 2017년까지 연평균 오피스 수요는 **807,000㎡**였으며, 이는 2023년부터 2025년까지 기록된 **809,000㎡**와 거의 일치한다. 반면, POGO 전성기였던 2018년부터 2019년에는 연평균 수요가 **150만㎡**로 급증했다.
자라는 “간단히 말해, POGO만큼 산업 전반에 교란을 일으킨 사례는 아직 없다”고 덧붙였다.
2025년 공실률은 여전히 높은 수준이지만, “거래 활성화 증가와 임대권 반환 감소에 힘입어 2026년에는 **18.9%**로 하락할 것으로 예상된다”고 자라는 말했다. 다만 공실률을 실질적으로 낮추기 위해서는 최소 60만㎡ 이상의 순흡수(net take-up) 실적이 필요하다. 그는 “올해 전망치는 40만㎡ 수준으로, 아직 목표치에는 못 미친다. 하지만 올해부터 공실률이 점진적으로 개선되는 모습을 보게 될 것”이라고 덧붙였다.
메트로 마닐라는 2025년 거래량에서 **84만 7,000㎡**를 기록하며 팬데믹 이후 최고치를 달성했으며, 전년 대비 13% 증가한 수치다. 수요는 비BPO(non-BPO)가 **65%**를 차지하며 견인했지만, 공유 서비스(shared services)와 글로벌 인하우스 역량 센터(global in-house capability centers)는 전년 대비 67% 성장하며 눈에 띄는 성장세를 보였다.
이 부문의 2025년 성장은 “매우 흥미롭다”고 자라는 평가했다. 그는 “향후 몇 년간 오피스 시장에 더 큰 기여를 할 것으로 예상된다”며, 이번 성장세가 필리핀 IT·비즈니스 프로세스 협회(IBPAP)의 성장 전망과 산업 로드맵 예측과도 일치한다고 덧붙였다.
IT-BPM(정보기술·비즈니스 프로세스 관리) 부문이 수요를 견인하다
이 부문 대부분의 거래는 **포트 보니파시오(Fort Bonifacio)**에서 기록되었으며, 메트로 마닐라 내 하위 시장을 지배하며 **총 23만 2,000㎡**의 거래량을 달성했다. 이는 2024년 실적의 거의 두 배에 달하는 수치다.
포트 보니파시오(Fort Bonifacio)의 수요는 IT-BPM 기업들의 확장 및 신규 진출에 의해 지속적으로 견인되고 있다고 자라는 밝혔다. 웰스 파고(Wells Fargo), **코카콜라(Coca-Cola)**와 같은 기업들뿐만 아니라 GCash와 같은 비BPO 기업들도 이 지역에서 사무 공간을 확보하고 있다. 또한 싱가포르에 본사를 둔 새로운 유연형(Flexible) 및 코워킹(Co-working) 운영업체가 BGC에 진입한 점도 주목할 만하다.
자라는 투자자와 입주 기업들은 여러 인프라 개선을 기대할 수 있다고 덧붙였다. 여기에는 칼라얀(Kalayaan)과 BGC 역을 포함한 메트로 마닐라 지하철(Metro Manila Subway) 역, BGC 웨스트 게이트(West Gate) 버스 터미널 허브, Fort Strip과 MC Home Depot 등의 재개발 프로젝트, 그리고 BGC 마스터 개발 계획 업데이트가 포함된다. 또한 W 그룹의 W 6th, Suyen Corporation의 Bench Tower, Amani Corporation의 Amani Tower와 같은 고급 건물들은 2027년~2029년 완공을 목표로 하고 있다.
자라는 “BGC는 다국적 기업(MNC)과 아웃소싱 기업들이 선호하는 주소지”라며, “앞으로도 중요한 지구로 남을 것”이라고 밝혔다.
메트로 마닐라의 오피스 공급 계획(pipeline)은 2026년부터 2030년까지 연평균 32만㎡ 수준으로 전망된다.
세부(Cebu)는 지방 시장에서 확실한 선두주자로, **12만 1,000㎡**의 거래를 기록하며, 이는 연간 지방 전체 거래량의 거의 절반에 해당한다. 지방 오피스 수요는 급증했으며, 세부는 전년 대비 70% 증가했고, 지방 전체 거래량은 **24만 3,000㎡**에 달했다.
자라는 “세부를 메트로 마닐라 내 하위 시장들과 비교하면, 실제로 포트 보니파시오(Fort Bonifacio) 다음으로 2위를 차지한다”고 말했다.
지방 시장에서는 IT-BPM(3PO/공유 서비스) 부문이 여전히 수요를 견인하며, 시장 점유율의 **69%**를 차지하고 있다. 이는 메트로 마닐라와 대비되는 현상으로, 메트로 마닐라에서는 비BPO 및 전통 오피스 공간 이용자들이 수요를 주도한다.
특히 세부(Cebu), 팜팡가(Pampanga), 다바오(Davao)에서 공실률이 크게 감소했으며, 자라는 이를 **“임대인에게 유리한 시장(certified landlords’ market)”**이라고 설명했다. 또한 입주 기업들이 확장 기회를 찾을 수 있는 지역으로 일로일로(Iloilo)와 바콜로드(Bacolod)를 언급하며, “모든 주요 개발업체가 공간을 보유하고 있다”고 밝혔다. 세부의 공급은 지방 내 전통 CBD 외 지역으로 신규 오피스 공간이 개설되면서 지리적 다변화가 예상된다.
자라는 세부와 다바오가 지역 재해로 인해 분기별(QoQ) 거래량이 최대 60%까지 감소했다고 지적했다. 하지만 그는 “전체적으로 지방 시장 지표는 양호하며 2024년 수치를 능가하며 강한 마무리를 보여주고 있다”고 평가했다.
세션을 마치며 자라는 “IT-BPM 산업이 지속적으로 재교육(re-skill)과 재도구화(retool)됨에 따라 공유 서비스 부문의 성장이 매우 기대된다”고 결론지었다.
