하강 국면을 헤쳐 나가기: 2026년 부동산 시장, 회복 국면으로 전환
세부, 필리핀 — 필리핀 부동산 시장이 재정비 단계에 접어들고 있으며, 업계 리더들은 다음 사이클이 급속한 확장보다는 신뢰 회복, 공급 불균형 해소, 그리고 수년간의 경제·정치·기후 충격 이후 우선순위 재조정에 더 중점을 둘 것이라고 보고 있다.
필리피노 홈스 그룹의 창립자 앤서니 로이테리오는 시장이 또 다른 하강 국면을 지나고 있으며, 이를 구조적 붕괴가 아닌 반복되는 패턴의 일부로 보고 있다고 말했다.
“부동산은 순환한다”고 로이테리오는 말했다. “지난 20년 동안 우리는 아마 세 번에서 네 번의 사이클을 겪었을 것이다. 각 사이클은 정치적 문제, 스캔들, 외부 충격 등 서로 다른 혼란 요인에 의해 형성되지만, 중요한 것은 업계가 어떻게 대응하느냐이다.”
최근 몇 년간 관광객 감소, 거버넌스에 대한 우려, 그리고 연이은 자연재해가 투자 심리를 위축시켜 왔다.
누적된 영향으로 인해 국내외 구매자들은 신규 공급을 흡수할 수 있는 국가의 역량과 역내 경쟁국들과의 경쟁력 유지 여부 등 장기적인 기초 여건을 재평가하게 되었다.
“투자자들에게는 결국 신뢰의 문제입니다,”라고 로이테리오는 말했다. “시장이 수익을 지속적으로 낼 수 있는가? 관광 주도 수요를 뒷받침할 수 있는가? 가격이 여전히 다른 아시아 시장과 비교해 적절한 수준인가?”
세부 역시 이러한 전국적인 재조정 흐름을 반영하고 있다.
수년간의 공격적인 개발 이후, 시장은 수요 중심의 접근 방식으로 전환하고 있으며, 2026년의 핵심 화두는 확장이 아닌 재건이 되고 있다.
“내년은 모멘텀을 재건하는 해입니다,”라고 로이테리오는 말했다. “시장을 재건하고, 상품을 재정비하며, 신뢰를 회복하는 것입니다.”
이러한 재조정은 개발업체들로 하여금 수요가 가장 견조하고 주택 공급 부족이 계속 확대되고 있는 대중 및 중소득층 시장에 다시 집중하도록 만들고 있다.
전국 주택 부족 규모는 약 600만~700만 가구로 추산되며, 도시로의 인구 이동과 인구 증가 속도가 신규 공급을 앞지르면서 계속 확대되고 있다.
주거용 구매자의 상당 부분을 차지하는 해외 필리핀 근로자(OFW)들은 점점 더 200만~250만 페소 가격대의 비교적 저가 콘도미니엄 유닛을 선호하고 있으며, 이에 따라 개발업체들도 보다 접근 가능한 상품으로 방향을 전환하고 있다.
“OFW의 80~90%가 그 가격대를 원합니다,”라고 로이테리오는 말했다. “아주 저렴하다고는 할 수 없지만, 달성 가능한 수준이며 수요는 실제로 존재합니다.”
재건을 지속하기 위해서는 정책적 지원이 중요하다. 로이테리오는 민간 부문의 참여를 확대하도록 장려하는 정부의 사회주택 프로그램 최근 변경을 긍정적인 조치로 언급했다.
인센티브와 개선된 금융 접근성을 바탕으로 개발업체가 프로젝트를 건설하고 운영할 수 있도록 허용하는 것은 공급을 가속화하는 동시에 주택 구매력 제약을 완화하는 데 도움이 될 수 있다.
주택을 넘어 조정과 협력은 여전히 지속적인 과제로 남아 있다. 세부에서는 반복되는 홍수와 인프라 병목 현상이 개발업체, 중개업자, 정부 기관 간의 긴밀한 협력 필요성을 부각시켰다.
“모두를 연결하는 기구가 필요합니다,”라고 로이테리오는 말했다. “정부와 민간 부문 간의 정기적인 대화가 있어야 문제를 해결할 수 있습니다.”
세부에서의 재건은 물리적 개발을 넘어선다. 이는 투자자 신뢰 회복, 제도 강화, 그리고 프로젝트를 실제 수요에 보다 긴밀히 맞추는 것을 포함한다.
“개발을 중단하자는 것이 아닙니다,”라고 로이테리오는 말했다. “올바른 방식으로 다시 세우자는 것입니다.”
업계가 다음 사이클에 진입하면서, 업계 리더들은 2026년을 단기적인 성장 수치보다는 장기적 회복력을 형성할 기반을 다지는 전환의 해로 점점 더 인식하고 있다.
세부 부동산 시장은 2026년에 인구 증가와 투자 유입에 힘입어 보다 안정적이면서도 복잡한 국면으로 접어들 것으로 예상되지만, 인프라 격차와 기후 리스크는 여전히 심리에 부담으로 작용할 전망이다.
서브디비전 및 주택 개발업자 협회–비사야스(SHDA-Visayas) 회장 해럴드 씨는 필리핀 오프쇼어 게임 운영업체(POGO) 철수와 수년간의 부진한 활동으로 촉발된 장기 침체 이후, 2025년 초부터 시장이 다시 활력을 되찾기 시작했다고 말했다.
“콜리어스와 다른 컨설팅 회사들의 데이터에 따르면 회복세는 1분기 또는 2분기에 시작됐습니다,”라고 씨는 말했다. “메트로 세부는 POGO 철수의 영향이 상대적으로 적었기 때문에 이곳의 회복이 더 뚜렷하게 나타났습니다.”
그러나 최근 몇 달간 세부를 강타한 일련의 지진과 태풍으로 인해 이러한 회복세는 다소 제약을 받았다.
이들 재해로 인해 가계 지출이 지방 주택 복구에 집중되면서 단기적으로 주거용 거래가 둔화됐다.
2026년을 앞두고 개발업체들은 인구 구조에 힘입어 기초적인 수요는 여전히 유지될 것으로 보고 있다.
세부는 새로운 대학과 캠퍼스가 개설되면서 계속해서 학생들을 끌어들이고 있으며, 이는 임대 주택과 초급형 유닛에 대한 수요를 강화하고 있다.
“분명한 순환 구조가 있습니다,”라고 씨는 말했다. “학생들이 세부로 오고, 많은 이들이 정착을 결정하며, 결국 가족이 되면 콘도미니엄, 타운하우스, 소형 주택 등 부동산에 투자하게 됩니다.”
오랫동안 지방 도시로 인식되던 세부에서 콘도미니엄 거주는 점차 폭넓은 수용을 얻고 있다.
교통 혼잡과 고용 중심지와의 접근성 문제가 선호도를 변화시키면서, 특히 젊은 직장인과 소규모 가구 사이에서 고층 개발에 대한 선호가 커지고 있다.
주요 전국 단위 개발업체들의 확장도 투자 수요를 뒷받침하고 있다.
아얄라, SM, 메가월드 등 대형 그룹의 프로젝트—신규 쇼핑몰, 아레나, 복합용도 지구 개발을 포함해—는 도시 경관을 재편하고 고용을 창출해 주택 수요로 이어지고 있다.
“대형 개발업체의 진출은 세부에 긍정적입니다,”라고 씨는 말했다. “그들이 일자리를 만들고, 이는 주택 수요로 연결됩니다.”
그럼에도 불구하고 인프라는 여전히 업계의 가장 큰 제약 요인이다. 개발업체들은 노후화된 배수 시스템, 물 부족, 홍수 위험이 해결되지 않을 경우 성장의 상한선을 제한할 수 있는 요인이라고 지적한다.
1980년대와 1990년대에 구축된 세부의 배수 네트워크 상당수는 강우량 증가에 대응하는 데 어려움을 겪고 있다.
SHDA-Visayas는 지방 정부 및 중앙 정부 기관과 협력해 메트로 세부 전역의 배수 마스터플랜 수립을 추진하고 있다.
“실행 가능한 해결책은 있습니다,”라고 씨는 말했다. “하지만 정치적 의지가 필요합니다. 종합적이고 정부 주도의 시스템 없이는 민간 개발업체가 할 수 있는 일에는 한계가 있습니다.”
물 안보 역시 또 다른 장기적 리스크다. 염수 침투와 제한된 식수 공급은 고밀도 개발을 위협하고 있으며, 담수화 등 대체 수자원 확보에 대한 민간 부문의 더 큰 참여를 요구하는 목소리가 커지고 있다.
정책 측면에서 씨는 특히 고지대 및 환경적으로 민감한 지역에서의 보다 엄격한 토지 이용 규제가 필수적이라고 말했다. 그는 산림 및 맹그로브 지역에 대한 보호 강화를 지지하는 한편, 적절히 분류되고 등기된 토지에서는 개발을 허용해야 한다고 강조했다.
구매자들에게 2026년은 여전히 기회가 될 수 있다. 개발업체 간 경쟁 심화로 태양광 패널, 스마트홈 시스템, 친환경 설계 등 더 나은 사양이 제공되고 있다. 가격 상한 조정과 세제 정책 변화도 근로 계층 가구의 주택 구매력을 개선할 수 있다.
“저가형과 고급형 시장 모두 견조함을 유지할 것입니다,”라고 씨는 말했다. “하지만 물, 배수, 교통 등 인프라가 결국 시장이 얼마나 성장할 수 있는지를 결정할 것입니다.”
최근의 충격에서 회복을 모색하는 세부에서 개발업체들은 2026년을 호황의 해가 아닌 회복력의 시험대로 보고 있으며, 이는 세부가 메트로 마닐라 외 지역의 주요 부동산 및 투자 허브로서의 상승세를 지속할 수 있을지를 가늠하는 분수령이 될 것이다.
