아시아 태평양 상업용 부동산, 2026년에 반등세 이어가다
오피스 부문이 다시 1위를 차지하다; 투자는 최대 10%까지 증가할 전망
아시아 태평양 상업용 부동산 시장은 역내 전반적인 경제 성장세가 둔화되는 가운데서도 투자자와 임차인들이 수익 성장에 맞춰 포트폴리오를 재조정하면서 2026년을 새로운 활력 속에 맞이하고 있다.
CBRE의 새로운 전망에 따르면, 역내 투자 규모는 올해 5%에서 10% 사이 증가하며 2025년에 시작된 반등세를 이어갈 것으로 예상된다. 지난해 연간 거래 규모는 1,570억 달러로 2024년 대비 22% 증가해, 고금리와 거시경제 불확실성으로 장기간 이어진 신중 기조 이후 자본이 점진적으로 시장에 복귀하고 있음을 시사했다.
CBRE는 투자 심리를 나타내는 순매수 의향이 2026년 17%로 상승할 것으로 전망했다. 이는 2025년 13%, 2024년 5%와 비교해 크게 높아진 수치다. 수익률 압축은 제한적인 수준에 머물 가능성이 높지만, 투자자들은 점차 임대료 상승과 안정적인 현금흐름을 주요 수익 원천으로 반영하고 있다.
CBRE 아시아 태평양 리서치 총괄인 에이다 초이는 “시장은 이제 캡레이트 확대보다 수익의 회복력과 적극적인 자산 관리가 더 중요해지는 국면으로 전환되고 있다”고 말했다. 또한 기업들은 공간 전략을 더욱 정교화하는 동시에 핵심 입지의 우량 자산을 우선시하고 있으며, 이는 전 부문에 걸쳐 나타나는 ‘퀄리티 선호 현상(flight to quality)’을 더욱 강화하고 있다고 덧붙였다.
오피스, 다시 주목받다
눈에 띄는 변화로, 오피스 자산이 2020년 이후 처음으로 역내 투자자들 사이에서 선호 자산군으로 부상했다. 주요 업무지구 내 신규 공급이 제한적인 가운데 임대 시장의 기초 여건이 개선되면서 관심이 되살아나고 있다.
기업들이 출근 정책을 강화하고 최상급 빌딩으로 운영을 집중함에 따라 2026년에는 임대 수요가 더욱 확대될 것으로 예상된다. 확장 수요는 인공지능 도입의 수혜를 입는 소프트웨어 기업을 중심으로 한 기술 기업들과 자산관리 및 전문 서비스 기업들이 주도하고 있다.
역내 A급 오피스 준공 면적은 올해 6,130만 제곱피트로 정점을 찍을 것으로 전망되며, 신규 공급의 4분의 3 이상이 인도와 중국 본토에 집중될 것으로 보인다. 반면 선진 시장에서는 높은 건설 비용으로 신규 프로젝트가 제한되면서 도쿄와 싱가포르를 비롯한 주요 호주 도심 핵심 지역 등 기존 중앙업무지구(CBD)의 임대료 상승을 뒷받침하고 있다.
크로스보더 자본, 게이트웨이 도시에 집중
글로벌 자본은 계속해서 역내에서 유동성이 가장 높은 시장으로 몰리고 있다. 도쿄는 여전히 크로스보더 투자 1위 목적지로 자리하고 있으며, 그 뒤를 시드니가 잇고 있다. 싱가포르와 서울은 비슷한 수준을 유지하고 있으며, 홍콩은 한동안 부진했던 활동 이후 다시 선호 지역 상위권에 재진입했다.
데이터센터 역시 투자자 선호 순위에서 상승하고 있으며, 이는 클라우드 컴퓨팅, 인공지능 인프라, 디지털 서비스에 대한 지속적인 수요를 반영한다. 해당 부문은 현재 역내에서 가장 선호되는 상위 4대 자산군 가운데 하나로 자리매김했다.
물류 성장세 둔화, 공급 파이프라인 축소
팬데믹 기간 동안 두각을 나타냈던 물류 부문은 대부분의 아시아 태평양 시장에서 임대료 상승세를 이어갈 것으로 예상되지만, 그 속도는 다소 완만해질 전망이다. 제3자 물류업체와 전자상거래 운영업체가 여전히 주요 수요 동력으로 남아 있으며, 대규모 자동화 설비를 갖춘 시설을 선호하고 있다.
토지 및 건설 비용 상승으로 사업성이 압박을 받으면서 2027년 이후 개발 파이프라인은 감소할 것으로 보인다. 이러한 신규 공급 축소는 핵심 물류 거점에서 공실률과 임대료 흐름을 안정시키는 데 도움이 될 수 있다.
리테일, 경험 중심으로 재편
리테일 임대는 주요 경제권에서 소비 판매가 개선되고 무역 정책에 대한 불확실성이 완화되면서 2025년 수준을 넘어설 것으로 전망된다. 주요 상권의 낮은 공실률과 제한적인 향후 공급은 입지가 우수한 공간을 둘러싼 경쟁을 더욱 치열하게 만들고 있다.
임대인들은 외식, 웰니스, 서비스 중심 업종으로 테넌트 구성을 재조정하며, 유동 인구를 유인하고 체류 시간을 늘리기 위한 체험형 포맷으로의 전환을 가속화하고 있다.
호텔 부문 정상화
호텔 산업에서는 관광 수요가 팬데믹 이전 수준에 근접하고 있으나, 회복 국면이 성숙 단계에 접어들면서 성장세는 둔화될 것으로 예상된다. 주요 게이트웨이 도시에서는 이벤트 수요가 실적을 계속 지지하겠지만, 평균 일일 객실요금이 정상화됨에 따라 객실당 매출(RevPAR) 증가폭은 완만해질 가능성이 크다.
전 자산군에 걸쳐 2026년은 급격한 가격 재조정보다는 신중한 자본 배분, 선택적인 임대 확장, 그리고 안정적인 현금흐름에 대한 재강조가 특징이 되는 한 해가 될 전망이다. 완만한 경제 성장 환경 속에서 투자자들은 이 지역 부동산 시장을 투기적 상승 여력보다는 안정적인 수익 창출 수단으로 점점 더 인식하고 있다.
