아시아 태평양 부동산 시장 전망 2026
요약 보고서
아시아 태평양 상업용 부동산 시장은 2026년에도 견조한 한 해를 맞이할 것으로 예상되며, 투자와 임대 활동 모두 지역 경제의 회복력에 힘입어 강화될 전망이다.
밝은 전망에도 불구하고 무역 관련 변동성과 지정학적 긴장 등은 내년 부동산 의사결정에 강한 영향을 미칠 주요 도전 과제로 남아 있다.
부동산 시장 환경은 변화하고 있으며, 특히 오피스 부문에서는 전망이 밝아지고, 물류 부문에서는 장기간의 강한 성장 이후 성과가 둔화되고 있다. 모든 부문에서 중기 공급은 축소될 것으로 예상되며, 이는 현재 과잉 공급 상황에서의 중요한 전환을 의미한다. 이러한 시장 기초 여건의 변화는 투자자들의 개별 부문 배분에 큰 영향을 미치며, 제한적인 수익률 압축 여지는 부동산 소유주가 수익 성장 잠재력에 더 집중하도록 만들 것이다.
이러한 배경 속에서 임차인과 투자자는 현재 전략, 포트폴리오 및 요구사항을 재평가하고, 새로운 부문, 기술 및 접근 방식을 수용해야 하며, 이에 따라 올해 보고서의 주제를 “재조정 및 혁신(Recalibrate & Innovate)”으로 설정하였다.
- 경제 측면에서, 아시아 태평양 지역의 GDP 성장률은 2025년 비교적 견조한 4.3%에서 2026년에는 3.9%로 둔화될 것으로 전망되며, 이는 중국 본토, 인도, 일본의 성장 둔화에 따른 것이다. 2025년 대부분의 아시아 태평양 시장에서 금리가 지속적으로 하락함에 따라, 금리 인하 사이클은 올해 더욱 완화되거나 마침내 종료될 것으로 예상된다.
- 투자는 순매수 의향이 계속 증가함에 따라 올해 증가할 것으로 보인다. 많은 CBD에서 오피스 임대 활동이 활발해지면서 CBRE는 올해 오피스에 대한 투자자 수요가 크게 강화될 것으로 전망하고 있다. 제한적인 수익률 압축은 투자자들의 관심을 수익률의 주요 원천으로서 임대료 성장으로 전환시키게 될 것이다.
- 오피스 임대 수요는 2026년에도 강화될 것으로 예상되며, 임차인들이 핵심 입지의 고품질 건물에 입주하고자 하는 강한 의지가 성숙 시장에서의 활동을 견인할 것이다. 확장 수요는 기술 기업, 자산관리 및 전문 서비스 기업에서 나타날 것으로 보인다. 공급은 정점을 찍는 반면, 대부분의 시장에서 임대료는 상승세를 이어갈 전망이다.
- 대부분의 물류 시장에서는 임대료가 여전히 상승하겠지만, 지역 경제 성장 둔화 속에서 임차인들이 확장에 더 신중해짐에 따라 성장 모멘텀은 둔화될 것이다. 개발업체들이 임대료 성장 둔화에 대응하면서 2027년 이후 신규 물량은 급격히 감소할 것으로 예상된다. 제3자 물류업체(3PL)와 전자상거래 운영업체가 여전히 주요 수요 동력이 될 것이며, 자동화가 가능한 창고에 대한 수요가 높을 것으로 보인다.
- 판매가 회복되고 무역 정책에 대한 불확실성이 완화됨에 따라, 대부분의 시장에서 리테일 임대 활동은 2025년 대비 강화될 것으로 예상된다. 패션·의류와 스포츠·애슬레저가 수요를 견인할 전망이다. 주요 상권의 낮은 공실률과 제한적인 향후 공급으로 뒷받침되면서, 대부분의 시장에서 임대료는 안정적인 상승세를 유지할 것으로 보인다.
- 호텔 부문에서는 관광객 수가 팬데믹 이전 수준에 근접하고 있어, 올해 성장은 지난해보다 둔화될 것으로 예상된다. 이벤트 기반 관광은 2026년에도 주요 성장 동력이 될 것이다. 대부분의 시장에서 RevPAR 성장은 계속될 전망이지만, 평균 일일 객실요금(ADR)이 정상화됨에 따라 성장 속도는 제한될 것으로 보인다.
경제
재조정
- 경제 성장 둔화에 대비: 아시아 태평양 지역의 GDP 성장률은 2025년 관세 변동성과 글로벌 경제 불확실성 속에서도 경제가 회복력을 보인 한 해를 지나 2026년에는 둔화될 것으로 예상된다. 인도, 중국 본토, 동남아시아가 역내에서 가장 빠른 성장세를 보일 것으로 전망되지만, GDP 확장 속도는 2025년보다 느려질 것이다. 올해 강한 성장이 예상되는 시장으로는 한국과 태평양 지역이 있으며, 재정·통화 정책과 개선된 국내 소비 심리가 경제 성장을 촉진할 것이다.
- 금리 인하 사이클 종료에 대비: 대부분의 아시아 태평양 시장에서 금리가 2025년에도 지속적으로 하락함에 따라, 금리 인하 사이클은 2026년에 더욱 완화되거나 마침내 종료될 것으로 예상된다. 예외로는 금리 인상 사이클이 계속될 것으로 보이는 일본과, 인플레이션 압력 상승으로 금리가 다시 오를 가능성이 있는 호주가 있다.
혁신
- 무역 역풍을 완화할 AI 붐 주목: AI 경제는 2026년 대만, 한국, 일본을 중심으로 반도체 및 기타 첨단 제조 제품 수요를 견인할 것으로 예상된다. 이는 다른 부문에서의 무역 약세를 상쇄하는 데 도움이 될 것이며, 특히 반도체는 일반적으로 미국 관세에서 제외된다. 중국 본토는 반도체 수입 제한에도 불구하고 AI에 대한 투자를 지속하고 있다.
- 새로운 정책과 도시 계획 주목: 2026년은 중국 본토의 최신 5개년 계획이 시작되는 해로, 중앙 정부는 성장을 지원하기 위한 일련의 신규 정책을 발표할 예정이다. 인도에서는 중소형 부동산 투자신탁(SM REIT) 활성화를 위한 규제 변화가 투자자들에게 새로운 자본 배분 경로를 제공할 것이다. 웨스턴 시드니 국제공항(2026년 중 개장 예정), 홍콩 특별행정구 북부 메트로폴리스, 싱가포르 2025년 마스터플랜 등 주요 도시 개발 사업도 계속 진척될 예정이다.
자본 시장
재조정
- 오피스 투자에 주목할 시기: CBRE의 2026 아시아 태평양 투자자 의향 조사에 따르면, 응답자들은 2020년 이후 처음으로 오피스를 최우선 투자 부문으로 꼽았으며, 산업 및 물류 부문에서 점진적으로 관심이 이동하는 추세가 계속되고 있다. 긍정적인 시장 기초 여건과 금리 변동에 대한 불확실성 완화는 2026년에도 핵심 플러스(Core-plus) 및 가치 상승(Value-add) 전략이 투자자 선호를 지배하게 만들 것이다.
- 수익 성장에 초점: 제한적인 수익률 압축은 투자자들의 관심을 수익률 주요 원천으로서 임대료 성장에 집중시키게 되며, 이는 도쿄와 시드니 오피스 시장 투자에 긍정적인 신호다. 2025년에 뒤처졌던 시드니와 브리즈번의 예상 수익률 압축은 수익률 상승에도 도움을 줄 수 있다. 중국 본토 및 홍콩 등 광중국(Greater China) 시장에서는 다년간 이어진 수익률 확대 사이클이 2026년에 종료될 수 있다.
혁신
- 데이터센터에 주목: 2026년 데이터센터 투자는 더욱 활기를 띨 것으로 예상되며, CBRE의 2026 아시아 태평양 투자자 의향 조사에서 응답자들은 이를 네 번째로 선호하는 부문으로 꼽았다. 아시아 태평양 내 성숙한 데이터센터 시장 수는 제한적이지만, 투자자들은 이 급성장 부문에서 규모를 확대하기 위해 M&A 및 합작 투자 등 다양한 투자 경로를 계속 모색하고 있다.
오피스
재조정
- 공간 요구사항 재평가: 엄격한 오피스 출근 규정을 시행하는 다국적 기업들은 팬데믹 절정기에 공간을 축소한 이후 추가 공간 확보가 필요할 수 있다. 임차인들이 핵심 입지의 고품질 건물에 입주하고자 하는 강한 의지가 성숙 시장에서의 임대 수요를 견인할 것이다. 확장 수요는 기술 기업, 자산관리 및 전문 서비스 기업에서 나타날 것으로 보인다.
- 선진 시장에서는 제한적 공급 예상: 역내 오피스 공급은 올해 정점을 찍을 것으로 전망되며, 신규 물량의 대부분은 중국 본토와 인도가 차지할 것으로 보인다. 건설 비용 상승으로 신규 오피스 개발이 억제되면서 선진 시장의 공급은 더욱 축소될 것으로 예상된다. 도쿄, 한국, 싱가포르의 공실률은 낮게 유지되는 반면, 호주와 홍콩 특별행정구의 가용 물량은 더욱 타이트해질 것이다.
혁신
- 경쟁 심화 속 자산 강화 추진: 임차인들이 우수한 시설과 편의성을 갖춘 잘 관리된 건물에 대한 선호를 지속적으로 보임에 따라, 부동산 소유주들은 체험 중심 디자인과 디지털 강화 등을 통해 자산 강화 전략에 집중하여 경쟁력을 유지해야 한다.
- 공간 계획을 신중히 수행: 기업들이 엄격한 오피스 복귀 규정, 직장 내 AI 도입, 지속되는 글로벌 지정학적 긴장 속에서 보다 유연한 사업 계획 등을 고려하면서 오피스 공간 요구 예측은 점점 더 복잡해지고 있다. 이러한 역학은 직장 전략을 계속 재편하게 하며, 임차인들은 급변하는 시장 상황에 맞추어 보다 유연하고 시나리오 기반의 계획을 구현해야 한다.
산업 및 물류
재조정
- 임대료 성장 둔화에 대비: 대부분의 시장에서 물류 임대료는 여전히 상승세를 보이겠지만, 지역 경제 성장 둔화 속에서 임차인들이 보다 신중한 확장 전략을 시행함에 따라 상승 모멘텀은 둔화될 것이다. 임차인들은 공격적으로 공간을 확장하기보다는 도심 인근의 우량 자산에 대한 갱신 및 통합을 우선시할 것이다. 공급 과잉 시장에서는 인센티브와 임대인의 유연성이 계속 나타날 것이다.
- 공급 과잉 종료에 대비: 2023년부터 2026년까지 강한 준공 물량이 이어진 이후, 개발업체들이 임대료 성장 둔화에 대응하면서 2027년 이후 신규 물량은 급격히 감소할 것으로 보인다. 건설 및 토지 비용 급등과 높은 금융 비용이 호주, 한국, 인도에서 신규 개발을 억제할 것이다. 단기적으로는 특히 중국 본토에서 향후 24개월 동안 공급 압력이 지속되겠지만, 중장기 전망에서는 가용 물량이 축소되어 임대인 신뢰를 회복하고 임대료 회복을 뒷받침할 수 있을 것으로 예상된다.
혁신
- 자동화 가능 창고 확보: 제3자 물류업체(3PL)와 전자상거래 운영업체가 운영 효율성과 비용 통제를 강화하려는 움직임은 대형 평면을 갖춘 최신 자동화 가능 물류 시설에 대한 강한 수요를 창출할 것이다. 로봇 통합과 자동화를 넘어, 임차인들은 실시간 데이터와 스마트 시스템을 활용하여 증가하는 배송 요구를 충족할 최적의 창고 위치를 정확히 파악하는 것이 권장된다.
- 무역 불확실성 속 공급망 강화: 기업들이 관세 불확실성과 지정학적 위험을 완화하여 운영 취약성을 줄이려 함에 따라 공급망 다변화와 니어쇼어링 전략의 도입이 가속화될 것이다. 인도와 동남아시아의 신흥 시장은 숙련된 노동력, 낮은 비용, 물류 인프라 개선을 제공함으로써 혜택을 볼 것으로 예상된다.
리테일
재조정
- 핵심 상권에 매장 배치: 다수의 매장을 새로 여는 대신, 리테일러들은 기존 매장을 핵심 상권으로 이전하거나 업그레이드하는 데 집중하고 있으며, 이러한 지역은 가시성이 높고 오프라인과 온라인 플랫폼으로 매출을 유도할 기회를 제공한다.
- 신속하고 단호하게 대응: 핵심 상권의 제한된 가용 공간은 임대 경쟁을 심화시키며, 높은 임대료와 임대인의 강력한 협상력이 리테일러의 의사결정에 영향을 미칠 것이다. 기회가 나타나면 신속히 움직이거나 예정된 프로젝트에 사전 참여하여 원하는 공간을 확보해야 한다.
혁신
- 테넌트 구성 재조정으로 경쟁력 유지: 팬데믹 이후 소비 패턴이 변화하면서, 물리적 상품보다 체험 중심의 소비가 강조되고 있다. 임대인들은 외식 및 야외 공간 배치를 확대하고, 테넌트 구성을 새롭게 하며, 엔터테인먼트 공간을 도입하는 등 제공 서비스를 재고할 필요가 있다. 이러한 조치는 고객 참여를 높이고, 체류 시간을 늘리며, 궁극적으로 전체 소비를 증가시키는 효과를 가져올 수 있다.
- 체험형 서비스 강화: 패션, 스포츠, 럭셔리 등 물리적 상품 중심의 리테일 업종은 점점 더 체험 요소를 매장에 통합하고 있다. 이에 따라 이들 리테일러는 플래그십 스토어를 제품 특성과 브랜드 유산을 보여주는 플랫폼으로 우선 활용하고 있다. 또한 일부 럭셔리 브랜드는 매장 내 F&B를 도입하여 고객 경험을 향상시키고 브랜드 가시성을 강화하고 있다.
호텔
재조정
- 팬데믹 이후 관광 회복 정체에 대비: 2025년 관광객 수가 팬데믹 이전 수준에 근접함에 따라, 2026년 성장률은 전년 대비 둔화될 것으로 예상된다. 중국 본토의 해외 여행은 아직 완전히 회복되지 않았으며, 국내 수요 부진과 경제적 우려로 인해 완전한 회복은 2026년 이후로 미뤄질 수 있다.
- 호텔을 주거 공간으로 전환: 주거 부문이 주목받음에 따라, 투자자들은 주거 자산 수요가 높은 시장에서 호텔 전환 기회를 모색해야 한다. 방법으로는 호텔을 코리빙(co-living)이나 학생 기숙사로 전환하는 것이 있으며, 특히 홍콩 특별행정구와 호주에서 적용 가능하다.
혁신
- 이벤트 중심 관광 트렌드에 적응: 아시아 태평양의 많은 시장에서 관광객 증가가 점점 더 이벤트와 콘서트에 의해 주도됨에 따라, 호텔 소유주와 운영자는 실시간 요금 책정과 같은 전략을 활용해 이벤트나 성수기 동안 수요 변화에 신속히 대응함으로써 이 트렌드를 활용해야 한다. 이러한 유연성은 전체 객실 점유율이 낮더라도 수요가 높은 기간을 최대한 활용하는 데 도움이 된다.
- 높은 건설 비용 속 소프트 브랜드 고려: 높은 건설 비용으로 인해 2026년에 호텔을 전환하거나 리브랜딩하려는 소유주는 전환 비용을 낮추기 위해 소프트 브랜드를 더욱 고려해야 한다. 소프트 브랜드는 호텔 소유주에게 브랜드 요구사항에 대한 독립성을 제공하는 동시에, 핵심 브랜드의 멤버십과 예약 플랫폼을 이용할 수 있는 장점을 제공한다.
