필리핀 부동산, 메트로 마닐라의 어려움에도 불구하고 지역 시장에서 성장세
필리핀의 개발업체와 투자자들은 어려움에 적응하는 동시에 수많은 이점을 활용하여 국가의 부동산 부문을 발전시키고 있습니다.
메트로 마닐라, 높은 모기지 금리 및 기타 요인으로 인해 미분양 콘도 물량이 급증하면서 갈림길에 서다. AleksandrMedvedkov/Shutterstock
메트로 마닐라에서는 불이 켜지지 않은 창문이 있는 고층 빌딩들이 미분양 재고를 말없이 증언하고 있습니다. 한편, 남쪽으로 불과 수백 마일 떨어진 곳에서는 세부 해안이 활기로 가득 차 있으며, 활기찬 해변 개발은 번성하는 관광 산업과 성장하는 중산층의 낙관론을 반영합니다.
이러한 대조적인 장면들은 2025년 필리핀 주거용 부동산 시장의 복잡성을 요약해 줍니다. 이 부문은 어려움에 직면하면서도 재창조를 위한 기회로 가득 차 있습니다.
필리핀은 동남아시아에서 가장 역동적인 부동산 시장 중 하나로 남아 있습니다. 펀더멘털—강력한 GDP 성장, 떠오르는 중산층, 공격적인 인프라 개발—은 장기적인 플레이어에게는 오랫동안 간과할 수 없습니다.
시장은 회복력으로 정의됩니다. 개발업체와 투자자들은 세계 경제 압력과 국내의 어려움—높은 모기지 금리, 가격 적정성 격차, 미분양 물량 과다—에 적응하고 있지만, 인프라 발전, 지역 성장, 변화하는 소비자 수요를 활용하여 부문을 재편하고 있습니다.
메트로 마닐라 지하철 및 남북 통근 철도와 같은 주요 프로젝트는 도시 혼잡을 완화하는 동시에 개발을 위한 새로운 허브를 창출하여 다음 단계의 성장을 위한 길을 닦고 있습니다. 메트로 마닐라 지하철은 완공되면 통근 시간을 단축하여 발렌수엘라와 NAIA 간의 통근 시간을 1시간 30분에서 35분으로 줄일 것으로 예상됩니다.
이러한 개선은 이미 대중교통 중심 개발에 대한 관심을 불러일으켰으며, 개발업체들은 예상되는 수요를 활용하기 위해 주요 역 주변에 복합 용도 프로젝트를 계획하고 있습니다.
JLL 필리핀의 부동산 자산 관리 책임자인 필립 마레샬은 “필리핀은 동남아시아에서 가장 역동적인 부동산 시장 중 하나로 남아 있습니다.”라고 말합니다. “과잉 공급과 같은 어려움이 존재하지만, 펀더멘털—강력한 GDP 성장, 떠오르는 중산층, 공격적인 인프라 개발—은 장기적인 플레이어에게는 간과할 수 없습니다.”
아시아개발은행은 필리핀의 2025년 GDP 성장률을 6.2%로 전망합니다. NokLekTravelLifestyle/Shutterstock
더 넓은 경제 전망은 이러한 낙관론을 뒷받침하며 필리핀 시장을 이 지역에서 가장 역동적인 시장 중 하나로 차별화합니다. 태국과 베트남이 고급 환대 산업에 집중하는 동안 필리핀은 주거 혁신과 인프라 주도 성장을 혼합하여 틈새 시장을 개척하고 있습니다.
아시아개발은행은 강력한 국내 소비와 해외 필리핀 근로자(OFW) 송금에 힘입어 필리핀의 2025년 GDP 성장률을 6.2%로 전망합니다. 정부의 “더 나은 더 많이 건설” 프로그램은 성장 회랑을 만들어 개발업체가 변화하는 소비자 요구를 해결할 수 있도록 하여 추가적인 모멘텀을 더합니다.
그러나 전통적으로 필리핀 부동산 시장의 엔진이었던 메트로 마닐라는 갈림길에 서 있습니다. 2024년 3분기까지 수도의 미분양 콘도 물량은 75,300개에 달했으며, 이는 Colliers Philippines가 현재 흡수율로 흡수하는 데 5.8년이 걸릴 것으로 추정하는 수치입니다. 과거 수요를 촉진했던 필리핀 역외 게임 운영업체(POGO) 근로자들의 이탈에 힘입어 2차 주거 시장의 공실률은 17.4%로 상승했습니다.
Colliers Philippines의 리서치 이사인 조이 본독은 “높은 모기지 금리와 POGO 이탈이 메트로 마닐라에 큰 타격을 입혔습니다.”라고 말합니다. “하지만 고급 및 대중교통 연계 개발이 성공 사례를 만들고 있습니다.”
광범위한 시장 어려움에도 불구하고 고급 개발이 번창하고 있습니다. Rockwell 및 Alveo와 같은 개발업체는 라이프스타일 편의 시설을 갖춘 주요 도시 지역을 찾는 고액 자산가 및 외국인 거주자 덕분에 프리미엄 부동산에서 강력한 판매를 보고하고 있습니다. 예를 들어 Alveo Land는 2024년 1분기에 127억 필리핀 페소(2억 2,345만 달러)의 총 매출을 달성했으며, 이는 개발업체에게 기록적인 최고치입니다.
메트로 마닐라의 과잉 공급이 그림자를 드리울 수 있지만, 수도의 국경 너머로 세부 및 일로일로와 같은 지역이 밝은 점으로 부상하며 성장을 주도하고 지역 시장의 잠재력을 보여주고 있습니다.
세부에서는 전략적 위치, 번성하는 ITBPM 부문, 중산층 주택에 대한 강력한 수요가 개발업체들에게 매력적인 장소가 되었습니다. 막탄 세부 국제공항 확장 및 개선된 항구는 국내외 투자자 모두에게 매력을 증폭시킵니다.
본독은 “비사야 제도의 중심 허브로서 세부의 전략적 위치는 경제 호황과 접근성과 결합되어 필리핀에서 가장 유망한 부동산 시장 중 하나로 자리매김하고 있습니다.”라고 말합니다.
일로일로, 팔라완, 보홀과 같은 신흥 시장도 주목받고 있습니다. 이 시장들은 개선된 인프라와 증가하는 경제 활동으로 혜택을 받고 있습니다. 일로일로에서는 잘라우르 강 다목적 프로젝트가 수자원 관리를 향상시키고 중산층 주택에 대한 기회를 창출합니다.
한편, 팔라완의 생태 관광 붐은 부유한 구매자들에게 매력적인 지속 가능하고 고급스러운 개발에 대한 수요를 견인하고 있습니다. 깨끗한 해변과 성장하는 관광 부문을 갖춘 보홀은 라이프스타일 중심 프로젝트에 비슷한 전망을 제공합니다.
본독은 “개발업체들은 일로코스, 팔라완, 보홀을 주목해야 합니다.”라고 제안합니다. “이들은 확립된 주요 지역 외에 번성하는 부동산 투자지입니다.”
가격 적정성은 여전히 과제이며, 특히 메트로 마닐라에서는 2024년 3분기 현재 미분양 재고의 57%를 중산층 유닛이 차지하고 있습니다. 이를 해결하기 위해 개발업체들은 더 작은 유닛, 모듈식 건설, 임대 후 구매 제도 및 연장된 지불 조건과 같은 유연한 금융 옵션을 실험하고 있습니다.
특히 젊은 전문가와 가족들은 이제 단순한 크기보다는 웰니스 편의 시설, 녹지 공간, 통합 커뮤니티와 같은 특징을 우선시합니다. 개발업체들은 스마트 기술, 옥상 정원, 코리빙 공간을 결합하여 미래의 집을 만들어 이러한 라이프스타일 변화에 부응하는 부동산을 설계함으로써 대응하고 있습니다.
지속 가능성 또한 신규 개발의 중요한 구성 요소가 되었습니다. 에너지 효율적인 디자인, 물 재활용 시스템, 친환경 인증은 이제 주거 프로젝트의 표준 기능입니다. 마레샬은 “지속 가능성 노력은 구매자를 유치하는 것뿐만 아니라 장기적인 생존 가능성에 초점을 맞춘 시장에서 개발업체를 리더로 자리매김합니다.”라고 설명합니다.
앞으로 필리핀 주거용 부동산 시장은 꾸준히 성장할 것으로 예상되며, 총 가치는 2025년까지 5조 8,200억 달러에 달할 것으로 예상됩니다. 이러한 성장은 레저 중심 개발, 코리빙 공간, 통합 라이프스타일 커뮤니티와 같은 새로운 트렌드에 의해 주도될 것입니다. 이러한 개발은 현대적인 편의성, 지속 가능성, 그리고 웰빙에 대한 새로운 초점을 결합하여 위치만큼이나 삶의 질을 우선시하는 젊고 환경 의식이 있는 구매자들에게 어필합니다.
본독은 “골프 커뮤니티를 포함한 리조트 스타일 개발에 대한 수요가 증가하고 있습니다.”라고 말합니다. “개발업체들은 피트니스 센터와 녹지 공간과 같은 웰빙 중심 편의 시설과 오늘날의 기술에 정통하고 건강에 관심이 있는 소비자를 위한 스마트 홈 기능을 통합하여 대응하고 있습니다.”
시장이 계속 발전함에 따라 본독은 미래를 형성하는 데 있어 인프라 프로젝트의 중요한 역할을 강조합니다. 그는 “향후 5년은 유망하지만, 성공은 인프라 지연부터 지속적인 가격 적정성 문제에 이르기까지 잠재적인 병목 현상을 극복하는 데 달려 있습니다.”라고 말합니다.
“하지만 전략적 투자와 혁신을 통해 시장은 더욱 회복력 있고 미래 지향적인 환경으로 발전할 준비가 되어 있습니다.”
필리핀 부동산 시장은 중요한 기로에 서 있습니다. 인프라 개발이 가속화되고 소비자 선호도가 변화함에 따라, 특히 장기적인 비전을 가진 사람들에게는 동남아시아에서 가장 매력적인 투자 기회 중 하나로 남아 있습니다.
